Redegørelse
Tillægget er en konsekvens af, at der skal udarbejdes to nye lokalplaner for et for Aabybro Centret, det gamle posthus på Viaduktvej og SparNord bygningen på Østergade. Samtidig er kommuneplantillægget udtryk for et ønske om at omdanne hele Aabybro for en by med hovedgade til en reel bymidte. Derfor er der i forbindelse med planlægningen gennemført en detailhandelsanalyse for Aabybro og bymidteafgrænsningen er udvidet med området omkring Irisvej. Herudover er arealgrænserne for Aabybro ændret og den maksimale butiksstørrelse hævet. Redegørelse for detailhandel fremgår af udvidelse_af_aabybro_bymidte_v30.pdf (4.3 MB) udarbejdet COWI AS.
Kommuneplantillægget giver mulighed for at der i en mindre del af Aabybro Centret bygges i op til syv etager og af der ved det gamle posthus på Viaduktvej og SparNord bygningen på Østergade kan bygges i op til fem etager.
Detailhandel
Det fremgår af Helhedsplan17, som er kommuneplanen for Jammerbugt Kommune, at det er et mål at få mere gang i erhverv og turisme. Det skal ske ved at skabe mere levende handels- og servicebyer. For at sikre denne udvikling skal Kommunalbestyrelsen blandt andet:
- "Planlægge for at samle detailhandel, byerhverv, kultur og boliger centralt – også i samme bygninger – og give mulighed for at bygge højere og tættere", og
- "Revidere retningslinjer for fremtidens detailhandel, så regler for handelsvirksomheder er tydelige i både center-, bolig og erhvervsområder".
En udvidelse af bymidten ved inddragelse af området ved Irisvej vurderes at være i overensstemmelse med målet om at samle detailhandel, byerhverv, kultur og boliger centralt. Desuden muliggør udvidelsen, at der bygges højere og tættere i centrum. Fastsættelsen af en arealramme på baggrund af en beregning og vurdering af behovet for detailhandel vurderes samtidig at være i overensstemmelse med målet om at revidere retningslinjerne for fremtidens detailhandel.
Tilgængelighed
Med gode forbindelser for både bilister, kollektiv trafik og bløde trafikanter har området ved Irisvej en høj tilgængelighed for alle trafikarter.
Arealer og omsætning
Der er i marts 2018 kortlagt ca. 50 butikker i Aabybro, hvoraf de ca. 30 ligger i bymidten. Detailhandlen i Aabybro under ét har et samlet bruttoetageareal på ca. 22.000 m². Den samlede omsætning for detailhandlen (ekskl. forhandlere af motorkøretøjer) var i 2017 knap 460 mio. kr.
Dagligvarebutikkerne har et samlet bruttoetageareal på ca. 6.750 m² og en samlet årlig omsætning på knap 250 mio. kr.
Beklædningsbutikkerne i Aabybro har et samlet bruttoetageareal på ca. 2.800 m² og en samlet årlig omsætning på 45 mio. kr.
De knap 20 øvrige udvalgsvarebutikker har et samlet bruttoetageareal på ca. 4.700 m² og en samlet årlig omsætning på ca. 75 mio. kr. Udvalgsvarebutikkerne i bymidten omsatte i 2017 for ca. 45 mio. kr., mens udvalgsvarebutikkerne udenfor bymidten omsatte for knap 30 mio. kr. i 2017.
De knap 10 butikker med særligt pladskrævende varegrupper har et samlet bruttoetageareal på ca. 7.800 m² og en samlet årlig omsætning på godt 90 mio. kr. ekskl. omsætningen i forhandlere af motorkøretøjer.
Behov for yderligere arealer til detailhandel
Butikkerne i Aabybro betjener de knap ca. 6.000 borgere i Aabybro samt yderligere ca. 6.000 borgere i det nærmeste opland. Indbyggertallet i Aabybro forventes at stige med ca. 1.250 borgere i perioden 2017-2029.
Aabybro-borgernes årlige forbrug af dagligvarer i perioden 2017-2029 forventes at stige med ca. 30 mio. kr. fra ca. 140 mio. kr. til godt 170 mio. kr. Beregningerne viser også, at Aabybro-borgernes årlige forbrug af udvalgsvarer i perioden 2017-2029 forventes at stige med godt 20 mio. kr. fra ca. 110 mio. kr. til ca. 130 mio. kr. i år 2029. Befolkningstilvæksten og det stigende forbrug medfører et behov for mere butiksareal i Aabybro.
De to lokalplaner der danner grundlag for dette kommuneplantillæg bunder i et konkret ønske om, at bla. omdanne Aabybro Centret med nye lokaler til detailhandel i stueetagen, boliger ovenover mv. En positiv udvikling af Aabybro by-midte, der er det største handelscenter i kommunen, er af strategisk betydning for bl.a. bosætning og erhvervsudviklingen i byen og kommunen. På den bag-grund vurderes det hensigtsmæssigt at planlægge for en ramme til yderligere dagligvarebutikker i Aabybro på ca. 2.400 m² og en ramme til yderligere ud-valgsvarebutikker i Aabybro på ca. 2.500 m².
Forbrugsgrundlaget i Aabybro stiger som følge af bl.a. befolkningstilvæksten. Samtidig omdannes Aabybro Centret med nye lokaler til detailhandlen og op til nye 160 boliger. Udviklingen skaber behov for en revision af retningslinjerne for den fremtidige detailhandel i Aabybro bymidte.
Det er kendetegnende for bymidten, at detailhandlen ligger blandet med andre kundeorienterede serviceerhverv og andre byfunktioner. Med byfunktionernes placeringer primært langs hovedgaden og i det til hovedgaden tilstødende Aabybro Centret, har bymidten i dag karakter af bilorienteret handelsstrøg med gennemkørende trafik.
Aabybro Centret og et mindre antal byfunktioner ligger øst for hovedgaden – på hver sin side af området ved Irisvej. Med en udvidelse af bymidten ved inddragelse af området ved Irisvej, busterminalen og DGI Huset gives mulighed for, at bymidten på sigt ændrer karakter fra handelsstrøg med gennemkørende trafik til egentligt handelscentrum med sidegader med bl.a. detailhandel og et mere varieret byliv. Det vurderes derfor, at en udvidelse af bymidten vil have en positiv indvirkning på bymiljøet i Aabybro bymidte.
Butikkerne i Aabybro bymidte har et samlet bruttoetageareal på ca. 10.950 m², butikkerne i området til særligt pladskrævende varegrupper har et samlet bruttoetageareal på ca. 4.250 m² og butikkerne udenfor centerstrukturen har et samlet bruttoetageareal på ca. 6.800 m²
Butikkerne i Aabybro, ekskl. forhandlere af motorkøretøjer, omsatte samlet set for knap 460 mio. kr. i 2017. Dagligvarebutikkerne i bymidten omsatte samlet set for godt 230 mio. kr. Beklædningsbutikkerne omsatte samlet set for knap 45 mio. kr. De øvrige udvalgsvarebutikker omsatte samlet set for knap 75 mio. kr. Butikkerne med særligt pladskrævende varegrupper ekskl. forhandlere af motorkøretøjer omsatte samlet set for godt 90 mio. kr.
Forbrugsgrundlaget i dag og i 2029 er beregnet på baggrund af udviklingerne i indbyggertallet, privatforbruget og nethandlen.
Beregningerne viser, at det årlige forbrug af dagligvarer vil stige fra ca. 140 mio. kr. i dag til ca. 170 mio. kr. i 2029. Det er en stigning på ca. 30 mio. kr. eller ca. 22 %.
Beregningerne viser, at det årlige forbrug af udvalgsvarer vil stige fra ca. 110 mio. kr. i dag til ca. 130 mio. kr. i 2029. Det er en stigning på ca. 20 mio. kr. eller ca. 18 %.
Der er udlagt bymidter i Birkelse, Biersted og Nørhalne. Hvor stor en arealramme der udlægges i Aabybro, er afhængigt af, hvor store arealrammer, der udlægges de øvrige steder i oplandet. For at sikre muligheden for en positiv udvikling af detailhandlen i de mindre byer i oplandet til Aabybro er der behov for tilstrækkelig restrummelighed centerområderne i de mindre byer. Det er dog naturligt, at den største restrummelighed er i Aabybro bymidte. På den baggrund vurderes det, at det er hensigtsmæssigt at planlægge for en ramme til yderligere dagligvarebutikker i Aabybro på ca. 2.400 m² og en ramme til yderligere udvalgsvarebutikker i Aabybro på ca. 2.500 m².
Nye retningslinjer
Arealrammer
Dagligvarebutikkerne i Aabybro bymidte har et samlet bruttoetageareal på ca. 6.200 m² og udvalgsvarebutikkerne i bymidten har et samlet bruttoetageareal på ca. 4.750 m².
I Helhedsplan 2017 for Jammerbugt Kommune er der angivet en samlet ramme på 5.000 m² for yderligere dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker i Aabybro bymidte. Der er ikke angivet en arealramme for det samlede detailhandelsareal i Aabybro bymidte.
Aabybro bymidte fastsættes en samlet arealramme på 15.850 m², heraf en arealramme på 8.600 m² for dagligvarebutikker og en arealramme på 7.250 m² for udvalgsvarebutikker.
Maksimale butiksstørrelser
I Helhedsplan 2017 er der angivet en maksimal butiksstørrelse pr. dagligvarebutik på 3.500 m² og en maksimal butiksstørrelse pr. udvalgsvarebutik på 2.000 m².
- Den maksimale butiksstørrelse pr. dagligvarebutik øges til 5.000 m².
5.000 m² er den lovbestemte maksimale størrelse pr. dagligvarebutik i en bymidte. Ved at øge den maksimalt tilladte størrelse pr. dagligvarebutik gives bedre mulighed for store varehuse som f.eks. Kvickly, Føtex, Løvbjerg eller ABC Lavpris.
- Den maksimale butiksstørrelse pr. udvalgsvarebutik fastsættes til 5.000 m².
Der er ingen lovbestemt maksimal størrelse pr. udvalgsvarebutik. Ved at øge den maksimalt tilladte butiksstørrelse pr. butik, gives der mulighed for meget store udvalgsvarebutikker i Aabybro bymidte. Grundet Aabybros størrelse og nærheden til Aalborg vurderes det, at der ikke er efterspørgsel på at etablere meget store udvalgsvarebutikker i Aabybro bymidte, men ved at øge den maksimalt tilladte butiksstørrelse holdes muligheden åben.
Afgrænsning af Aabybro bymidte
Den nuværende og den foreslåede udvidede afgrænsning af Aabybro bymidte fremgår af kortet nedenfor.
Miljøvurdering af planer og programmer
"Lov om miljøvurdering af planer og programmer og konkrete projekter (VVM)" opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Lokalplanen er omfattet af lovens § 8, stk. 1.
Jammerbugt Kommune har foretaget en screening af nærværende forslag til kommuneplantillæg med tilhørende dokumentationsmateriale, og har på baggrund heraf vurderet, at der ikke er væsentlige miljømæssige konsekvenser som følge af den fremlagte lokalplans bestemmelser.
Der er ved afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering lagt vægt på, at:
- der er tale om at opdatere de bebyggelsesregulerende bestemmelser for et allerede eksisterende centerområde,
- der er tale om en mindre regulering af afgrænsningen af den eksisterende bymidte i Aabybro som allerede har lignende funktioner,
- påvirkningen af grønne områder og beplantninger, dyre- og planteliv samt biologisk mangfoldighed og naturbeskyttelses interesser i forbindelse med eventuelle anlægsarbejder er lokal samt kortvarig, og det vurderes ikke at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet,
- de arkæologiske interesser varetages i henhold til Museumslovens bestemmelser, og området ikke er omfattet af lovmæssige bindinger, der påvirkes af virkeliggørelsen af planens indhold.